L’acte notarié, parfois appelé acte notarial, est un acte juridique solennel établi et signé (fait et passé) par un notaire à la demande du comparant, son client. De par sa nature d’officier public (plus précisément officier ministériel), le notaire, en respectant certaines formes et normes, lui confère le caractère d’authenticité d’un acte de l’autorité publique : on parle alors d’acte authentique. L’acte fait foi — jusqu’à inscription de faux — de son contenu constaté par le notaire, vaut titre exécutoire et assure la date de sa passation (date certaine). Il peut ainsi servir d’instrument de preuve devant les juridictions, par exemple comme titre de propriété d’un bien : on parle alors d’acte instrumentaire. Les actes notariés comportent généralement plusieurs pages puisqu’ils doivent préciser l’identité des comparants, décrire précisément les biens qui sont généralement l’objet de l’acte et enfin les clauses complètes qui devront être respectées à cet égard.
L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) est une association loi de 19011 créée par les pouvoirs publics en mars 1975. L'ANIL conseille juridiquement, financièrement et fiscalement les particuliers sur les problèmes de logement, via le réseau départemental des agences départementales d'information sur le logement (ADIL)2. L'organisation est agréée par le ministère chargé du Logement3. Elle est présidée par Claude Jeannerot.
Les aides au logement sont des prestations sociales françaises qui visent à permettre aux ménages à faible revenu d’accéder à un logement ou de s’y maintenir, qu'ils soient locataires ou accédants à la propriété. Leur montant dépend du revenu, de la situation de famille et du loyer ou de la mensualité de remboursement d'emprunt du bénéficiaire.
Le cautionnement ou la fidéjussion, contrat par principe consensuel, permet à une personne (la caution ou le fidéjusseur) de se porter garante du paiement de la dette d'une autre personne. C'est la plus courante et l'une des plus anciennes sûretés, puisque le cautionnement était déjà pratiqué par les Romains. Le cautionnement est une convention unilatérale par laquelle une personne physique ou morale, dite « caution », s'engage à payer la dette d'une autre personne, dite « débiteur principal », à son créancier. Elle est considérée comme un engagement accessoire du contrat qui relie le débiteur principal à son créancier. Attention à ne pas confondre le "cautionnement" qui est un acte, avec la "caution" qui est une personne.
La colocation désigne le fait de réaliser une location en commun ou plus précisément de partager en commun un logement (provenant du terme anglais sharehome). Après la signature de leur bail avec le propriétaire, les colocataires possèdent tous les mêmes droits et devoirs vis-à-vis du bailleur1. Une fois le bail signé, le colocataire bénéficie des mêmes droits que n'importe quel locataire. Il a le droit de vivre et circuler librement dans le logement. En France, il peut aussi, percevoir les aides au logement, comme l'aide personnalisée au logement et l'allocation de logement à caractère social (CAF)2. La colocation est un des domaines de l’économie collaborative. Les colocataires doivent signer un bail avec le propriétaire (soit un bail par personne, soit un bail établi au nom de tous les colocataires). Le colocataire n'apparaissant pas sur un bail n'a officiellement aucun droit. Il est important de ne pas confondre la colocation avec la sous-location (d'une simple chambre par exemple), dans ce dernier cas le propriétaire du logement doit donner son accord à son locataire sous peine de pénalités et expulsion du sous-locataire.
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d’un immeuble bâti n'est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d'un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d'accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits.
La Loi portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement fut votée le 1er septembre 1948. Elle représentait un compromis : globalement, on touchait peu aux conditions régissant les logements existants (toujours bloqués) ; en revanche, on instaurait la liberté des loyers pour les logements neufs ou complètement rénovés. Dans le détail, il y avait des conditions de localisation1, de vétusté, de confort, etc. Sous ces conditions, les locataires bénéficiaient de loyers stables et d'un droit absolu au maintien dans les lieux.
En France, le mandat donné à un Agent immobilier / négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972. Il existe 4 principaux types de mandats dans l'immobilier : mandat de vente, mandat de commercialisation, mandat d'acheter, et mandat de gestion locative. Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (loi Hoguet). Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoit sa rémunération.
Un mandat de vente peut-être "exclusif", "co-exclusif", "semi exclusif" ou "simple1". Si le ou les vendeurs font l’objet d’un démarchage à domicile, ils bénéficient d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la signature de l'engagement.
Une rente viagère (ou rente de mortalité) est une rente versée jusqu'au décès du bénéficiaire. Ces dernières sont évaluées conventionnellement par une loi d'Ulpien1 mais c'est Johan de Witt qui, le premier, les a évaluées par l'espérance mathématique des valeurs actuelles des sommes futures à payer1. Les premiers prix calculés d'après une table empirique sont dus à Edmond Halley2, mais déjà l'Hôtel-Dieu de Paris offrait vers 1680 des rentes correctement évaluées 3, comme en témoigne la proximité avec la table de Deparcieux actualisée à 5 %. Tetens s'est intéressé à la dispersion des résultats qu'il appelle risque de la caisse1, et Laplace, après Condorcet a montré comment charger en conséquence les primes afin d'assurer la solvabilité de la compagnie d'assurance1.
Aujourd'hui, la servitude est un service que rend un fonds (= terrain) dit servant à un fonds dit dominant. Il s'agit bien d'un service de fonds à fonds, quels que soient les propriétaires de ces fonds. Il s'agit donc bien d'un droit réel (sur une chose) et non d'un droit de créance (droit de requérir une personne de faire ou ne pas faire une chose). Les « servitudes personnelles et réelles » (le servage) ont été abolies sur le domaine royal par une ordonnance d'août 1776 de Louis XVI. L'Encyclopédie de Diderot et d'Alembert (article « servitude ») distinguait en effet les « servitudes réelles », qui « assujettissent un héritage à certaines choses envers un autre héritage » des « servitudes personnelles », lesquelles étaient divisée en deux types : « celle qui met une personne dans une dépendance servile d'une autre », par exemple le servage ; celle, qui est aussi dite mixte, « qui est imposée sur des fonds pour l'usage de quelques personnes, tels que l'usufruit, l'usage & l'habitation […] parce qu'elles sont parties personnelles & parties réelles, étant dues à une personne sur un héritage. » Les servitudes personnelles du premier type ont été définitivement abolies lors de la nuit du 4 août 1789. Les servitudes réelles se distinguaient quant à elles en servitudes « urbaines », et en « servitudes rurales ou rustiques ». Il y avait en outre, selon les auteurs de l'Encyclopédie, la « servitude réciproque », « lorsque deux personnes ont chacune un droit pareil à exercer l'une sur l'autre, soit sur leur personne ou sur leur héritage. » Saint Augustin parle du devoir conjugal en tant que servitude réciproque : « Voilà pourquoi « l'épouse n'a point puissance sur son corps, il appartient au mari ; de même celui-ci n'est plus le « maître de son corps, c'est la femme » [ Première épître aux Corinthiens, I, VII, 4-6 ]. Donc, en dehors même de la génération, les faiblesses et l'incontinence imposent aux époux cette servitude réciproque, comme préservatif contre une honteuse corruption inspirée par le démon et nourrie par l'incontinence soit de l'un des époux, soit des deux ensemble. Le devoir conjugal, quand il a pour but la génération, n'est point une faute ; accompli uniquement pour satisfaire la concupiscence, mais entre époux, en gardant la fidélité conjugale et dans la mesure du devoir, il n'excède pas le péché véniel ; tandis que l'adultère et la fornication sont toujours péchés mortels. D'où il suit que la continence absolue est bien plus parfaite que le devoir conjugal, même quand il n'a pour but que la génération. » 1 Il y a des servitudes légales et des servitudes « établies par le fait de l'homme ». Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent être établies par la prescription acquisitive. Le passage d’une canalisation ou d’un épandage de fosse septique, par exemple, ne peuvent donc être acquises que par convention de droit privée ou pour un passage sur un sol public par décision de l'autorité compétente. Quelques exemples de servitudes Servitude de passage : il s'agit de l'autorisation d'accès à un fonds par un autre fonds. Exemple : lorsqu'une maison est enclavée (entourée de propriétés privées, sans aucun accès à un chemin public), par exemple, la servitude de passage oblige un propriétaire à accepter que son voisin (dont le terrain est enclavé) bénéficie d'un droit de passage sur son terrain afin de rejoindre les voies. L'Encyclopédie l'oppose à la « servitude continue », « dont l'usage est continuel, comme des vues subsistantes sur l'héritage voisin, à la différence des servitudes dont on n'use que de temps à autre, comme un droit de passage. » Servitude de l'usage : voir par exemple Forêt usagère. L'Encyclopédie de Diderot et d'Alembert distingue ainsi : la « servitude de bois (coutume du Béarn), droit en Béarn de prendre & de couper du bois dans une forêt avec le talh & le dalh » ; la « servitude de dent, c'est le droit de faire paître son troupeau » ; la « servitude de jasilha, c'est le droit de le faire coucher sur une terre pendant deux nuits pour le faire reposer » ; la « servitude de pexe, c'est le droit de le faire paître » ; Servitude de vue : Le Code-Civil instaure des distances minimales en deçà desquelles aucune vue ne peut être faite sur le fond voisin. Ces distances sont de 19 dm en vue droite et 6 dm pour les vues obliques. La servitude de vue consiste pour le propriétaire du fond servant à accorder au fond voisin dominant le droit de placer des ouvertures considérées comme vue à une distances moindre. On notera que les ouvertures placées dans un mur mitoyen ne constituent pas une servitude de vue mais des "jours de souffrances"; Servitude d'écoulement : droit de laisser s'écouler les eaux naturellement sur le fonds (« servitude naturelle » ou « nécessaire », selon Diderot et d'Alembert ; voir aussi Liberté de panorama) ; Servitude de puisage : autorisation d'accès à un fonds au propriétaire du fonds voisin, pour user d'un puits, d'une fontaine, d'un robinet… Une servitude de puisage entraîne de droit une servitude de passage, laquelle ne peut être refusée par le propriétaire du fonds servant.
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Il peut agir en justice et souscrire des contrats. Ses décisions sont prises en assemblée générale réunie sur convocation du syndic de copropriété. Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l'administration des parties communes d'une copropriété. Le syndicat de copropriété est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble. Le simple fait d'acheter un logement (ou un local commercial, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété et l'on devient l'un des membres de droit du syndicat. Il n'y a aucune formalité particulière à accomplir, aucun document particulier à signer en dehors du contrat de vente. Ce syndicat a un objet très précis, défini par la loi : la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu'elles sont, suivant les cas, la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux, mais c'est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qui se fait par l'intermédiaire du syndic de copropriété.
Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière.
Un bien immobilier est un bien qui ne peut pas être déplacé, la racine latine de immobilier signifiant: «qui ne bouge pas». Cela peut concerner un terrain nu (c'est-à-dire sans la moindre construction), un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qu'il soit à usage d’habitation, de bureaux, de stockage, industriel ou encore à usage mixte. En droit français, les biens immeubles sont définis aux articles 517 à 526 du Code civil.
Le cadastre est destiné à permettre la répartition équitable des impôts entre les contribuables. En effet, à l'époque révolutionnaire et pendant tout le XIXe siècle, les contributions directes étaient calculées en fonction de la consistance et de la valeur de chaque propriété immobilière, dont on estimait qu'elle reflétait convenablement le patrimoine des contribuables, de qui on n'imaginait pas qu'ils pussent être soumis à l'obligation régulière de déclarer le montant de leurs patrimoines ou de leurs revenus. Ce n'est en effet qu'avec la Première Guerre mondiale qu'apparaît en France l'Impôt sur le revenu, basé sur la déclaration spontanée de ses revenus par le contribuable. Le rôle fiscal du cadastre ne concerne plus aujourd'hui que les impôts locaux.
Un État des lieux est une description d'un logement loué, des pièces et des équipements de ce logement. Il se fait lors de l'entrée du locataire dans le logement et lors de la sortie. En cas de dégradations visibles entre les deux états, il peut être utilisé par le propriétaire du logement pour demander une somme d'argent au locataire afin de remettre le logement dans son état initial.
En droit français, le rôle du notaireF 1 consiste à authentifier et constater l’accord des partiesG 1 dans un acte qu’il signe avec ellesH 1. Délégataire de la puissance publique, il est détenteur, à cet effet, d’un monopole. Lorsqu’il agit dans ce cadre, sa rémunération est tarifée par décret : ce sont les émoluments. Professionnel libéral, le notaire a également un rôle de conseil. Dans ce cas, ses honoraires sont libres, puisqu'il intervient en concurrence avec d’autres professions, agents immobiliers, arbitres, avocats, géomètres, etc.C 1. Les frais de notaires comprennentC 2 les droits payés au Trésor public, les débours, les émoluments, et les honoraires. La part la plus importante de ce que les notaires facturent à leurs clients au titre des frais d'actes est ainsi formée de taxes, typiquement la taxe de publicité foncière, versées à l'État et aux collectivités locales et de formalités imposées par l'intérêt généralC 3. Les débours sont les sommes dues à des tiers, cadastre, service de publicité foncière, syndic, et payées par le notaire pour le compte de ses clients, les frais de déplacements, et les frais exceptionnels exposés à leur demande expresseA 1. Seuls les émoluments et les honoraires forment la rémunération du travail du notaire. Il est interdit aux notaires de percevoir aucune autre somme en raison de leur activitéA 2. Le tarif est censé garantir aux citoyens d'égales conditions d'accès au droit grâce à son caractère redistributif
Consistant à confier la prise en charge de son bien immobilier à un intervenant extérieur (comme un administrateur de biens), la gestion immobilière locative concerne notamment la gestion du loyer, de recherche de locataires, le traitement des papiers administratifs et la gestion des conflits1. La gestion locative doit respecter une durée déterminée entre le mandant et le mandataire mais elle ne peut excéder 30 ans2. En plus de faire gagner du temps au propriétaire, le marché immobilier nécessite des connaissances sur le marché local, d'ordre juridique ou administratif que le propriétaire n'a pas forcément.
La nue-propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas les droits de jouissance et de profit, nommés ensemble usufruit, et qui sont donnés à une autre personne. Le principe consiste à dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, de son usufruit. Il s’agit, pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée. On peut alors considérer la formule : Pleine Propriété (PP) = nue-propriété (NP) + usufruit (UF). Dans le droit français, la nue-propriété est appelée abusus, grevée d'un droit d'usufruit (usus et fructus). Le nupropriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, il deviendra plein propriétaire. La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. La nue-propriété est une composante de la pleine propriété. Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif. L'article 15 de la loi de finances rectificative pour 2012 LFR 2012 III est venu redéfinir les règles du jeu : l'intérêt fiscal de ce montage a été sérieusement entamé car la cession de l'usufruit est désormais taxable comme des revenus fonciers (impôt sur les revenus et prélèvements sociaux)
Le permis de construire ou permis de construction est un document officiel qui autorise la construction ou la rénovation d'un bâtiment à usage d'habitation, industriel ou autre. La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par l'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret d'application du 5 janvier 2007, entrés en vigueur le 1er octobre 20071. Le permis de construire est maintenant exigible pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions fixes dans les circonstances suivantes : création d’une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à cinquante mètres carrés ; modification des structures porteuses ou de la façade d'un bâtiment, mais seulement si dans le même temps s'opère un changement de destination des locaux concernés ; modification du volume du bâtiment ; et percement ou agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur. Une procédure simplifiée (la Déclaration préalable de travaux ou DP) est applicable pour les travaux suivants : création d'une Surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2, voire 40 m2 suivant la zone urbanisée de la commune; jusqu'au 31 décembre 2011, transformation de plus de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette changements de destination d'usage d’un bâtiment existant; travaux de ravalement; et travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Ces critères sont applicables hors servitudes localement spécifiques. Il convient de toujours vérifier si tel ou tel terrain ou bâti est ou non inclus dans une zone d'urbanisme particulière : protection de l'environnement, protection de monument historique... ou zone possédant ses propres critères. De telles servitudes peuvent soit exiger l'obtention d'un permis de construire là où une simple déclaration suffirait ailleurs, soit entraîner des conditions supplémentaires et/ou plus astreignantes pour l'obtention des permis de construire. À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOB sont considérées comme exprimées en surface de plancher
Le plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme prévu par le droit français, dont le régime a été créé par la Loi d'orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue par la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d'urbanisme (PLU). Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu'ils n'ont pas été transformés en PLU. Ce fut par exemple le cas à Paris par la délibération du conseil de Paris du 12 juin 2006 entrée en vigueur le 1er septembre 2006. Si les POS étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui doivent bien sûr recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées, avant de les approuver.
La taxe d'aménagement (ou TA) est une taxe, instituée à compter du 1er mars 2012 par l'article 28 de la loi n° 2010- 1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, au profit de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale, du département et de la région d'Île-de-France, qui peut être due en France à l'occasion d'opérations de constructions immobilières, afin de leur permettre de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des objectifs des schémas de cohérence territoriales (SCOT)1, et, par exemple, la création ou l'extension d'équipements (routes, assainissement, écoles...) induits par l'urbanisation.
Elle succède, dans le cadre d'une importante réforme de la fiscalité d'urbanisme, à la taxe locale d'équipement, et remplace, immédiatement (dans les communes dotées d'un PLU ou d'un POS et dans les communautés urbaines) ou en 2015, une dizaine d'anciennes taxes et participations2 dont les PAE, TLE, TDENS qui était associées aux permis et déclarations préalables.
À partir du 1er mars 2012, un versement pour sous-densité est susceptible d'être perçu auprès des constructeurs de projets situés dans la plupart des zones urbaines ou à urbaniser3. La taxe d'aménagement ne doit pas être confondue avec la taxe d'habitation ou la taxe foncière.
Un terrain constructible (ou terrain à bâtir) est un terrain susceptible d'être édifié, c'est-à-dire de supporter des constructions neuves.
Cela implique que le terrain :
L'usufruit est le droit de se servir d'un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d'en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s'en dessaisir. En France, il est défini à l'article 578 du Code civil.
En immobilier et en construction, la viabilité désigne le fait qu'un terrain soit desservi par une voie pouvant supporter le trafic et disposant des réseaux nécessaires ; les travaux dits de voirie et réseaux divers (VRD) permettent de l'assurer.
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